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2019年,楼市调控会放松吗?

作者:金亚洲游戏 时间:2019-03-07 10:12

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  最近菏泽、珠海、广州的楼市调控政策陆续放松了,地产圈炸了锅,很多朋友问我,其他城市会不会跟进呀?这是全国楼市调控松绑的信号吗?明年的房价是不是要上涨呀?

  要想找到问题的答案,我们需要先分析一下这三个城市为什么放松调控。

  先聊菏泽

  先看一下,菏泽这次的松绑是怎么个松法?

  18日,菏泽市住房和城乡建设局在其官方网站上,公布了关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知。

  明文指出:

  取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  翻译一下,就是取消预售,手里有房的,想卖的随时就能就卖,不用等2年。至于原因,菏泽住建局随后给了说法:

  因为棚户区改造,很多手里拿着补偿款的市民因为限售政策,买不到合适的房子,不能办理过户,所以要求政府取消限售政策。而且受之前的限售政策影响,存量二手房价格涨的很快,菏泽市也是为了防止房价出现较大波动,满足市民的需求,才决定取消限售政策的。

  查了一下资料,这两年菏泽的棚户区改造力度非常大,从2016年到2018年,菏泽全市列入棚改计划37.2万套,占山东全省棚改计划的六分之一还多。仅仅2017年,菏泽就改造了18.2万户,占山东全省的1/4,涉及近70万人,相当于直接拆掉了一个百万人口的大城市,名副其实的全国棚改第一大市。

  拆了那么多房子,老百姓(603883,股吧)确实也有比较旺盛的购买需求。但是去年出台的限售政策,让市场上的二手房房源比较紧张,现在取消限售,加大供应,确实能够抑制房价的上涨。

  有人可能会说,一般刚需买了房不会两三年就卖掉,只有炒房客才快进快出,取消限售不就等于允许炒房吗?

  请问,菏泽是什么样的城市?

  经济总量全省倒数第一,不仅经济差,人也很多,全市有近1000万人口,所以在山东,菏泽的穷是出了名的。经济发展落后带来的直接后果是人口流出,你觉得这样的城市,会有外地人去炒房吗?

  判断菏泽有没有外地人去炒房,看看它的房价有没有泡沫,就可以了嘛。

  2016年:二手房均价:4588元/㎡

  2017年:二手房均价:5733元/m?

  2018年:二手房均价:6177元/m?

  菏泽在2016年大规模棚改之前,二手房价格不到5千元,两年后的今天二手房均价6441元,新房7000元左右。

  7000块钱的价格,能有多大泡沫,在山东,这都是很便宜的价格了,还不及省会济南的一半,虽然这两年涨了不少,但更多的是棚改造成的,跟炒房没关系。

  所以有人说,放开限售等于允许炒房,房价会上涨,这个逻辑并不符合实际情况。

  再来聊聊珠海

  有媒体称珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛,非本市户籍居民购房,从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

  关于这个消息,当地住建局是这样回复的:限购没有放开,但高学历人才落户后可享受人才安居工程的购房倾斜政策。

  对于珠海的解读,我只能说现在的很多媒体,为了博眼球,为了流量,断章取义,曲解事实,真的是无所不用其极,丧失基本的职业操守,确实该管管了!

  最后说说广州

  广州的调控放松,是怎么回事呢?

  19日,广州市住建委官网发布《意见》称,2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

  意思就是说,原来商铺、写字楼什么的不能卖给个人,只能卖给公司,现在允许卖给个人了。

  广州的这个松动,是针对商业物业领域的,并不是住宅,商业物业就不是民生范畴了,国家管控肯定不会像住宅那么严格。

  商业物业,不具备住的属性,就是投资品嘛,投资就要看回报率,但是我国目前商铺的租金回报率令人堪忧。

  原因是商业物业总体过剩。

  在国际上,人均商业面积一般在0.8-1.2之间。

  这是一个区域商业发展的成熟程度参照区间,数值越高商业相对越成熟,1.2基本就是商业超级繁荣城市的顶值了。

  但是中国内陆的很多城市的人均商业面积,是远远高于这个数值的。

  武汉去年的人均商业面积超了2.2平,供给严重过剩。

  上海2017年人均商业面积1.4平方米,像嘉定、奉贤等区的人均商业面积高达2.8-3平方米,严重过剩。